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購房者眾生相:有人“再等等”有人“先上車”

河北20选5幸运之门走势图 www.gzobw.com 2019年10月12日  07:00   21世紀經濟報道   宋興國  

在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下,樓市預期已經轉變,雖然接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多,但成交量難以明顯增長,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,成交量將面臨較大的下降風險。

“除非有特別優惠的盤,否則我覺得可以再等等?!?/p>

國慶節期間看過幾個樓盤之后, 26歲的宋元春(化名)更加堅定了自己的想法。

宋元春來自重慶,在上海某財經類院校畢業后,回到重慶從事保險行業。已經與女友進入談婚論嫁階段的他,面臨購置婚房的難題,他判斷重慶樓市仍有下行空間,準備明年上半年再看。

國慶節期間,21世紀經濟報道記者與多位購房者交流發現,從北京2016年“930”調控開始,經過兩年多一輪嚴過一輪的調控,房價真的跌了嗎?現在是買房的最佳時點嗎?再等等還是先上車?不少剛需用戶心里打起算盤。

中央提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,讓多年不見的“要不要再等等”成為許多剛需購房者近期的口頭禪,他們似乎認為樓市還有低點未至。而另一些人則覺得低點已至,在北京,一些優質項目出現“日光”,同時也有等不及的購房者開始通過共有產權房“上車”,前9月共有產權房成交套數已經是2018年的兩倍。而同時,正值年底房企“沖業績”關口,要不要降價促銷,也成為不少企業要考慮的問題。

購房者心態的變化,也讓市場分化加劇。-甘俊攝

購房者心態變了

為什么會覺得要再等等?

宋元春告訴記者,他覺得可以明年再買的原因主要有兩個,一是重慶從2018年開始限售兩年,到2020年將開始有大批二手房供應上市,盡管重慶一直以來都以新房交易為主,但是二手房供應量的增加,顯然會對新房造成擠壓。而他準備在重慶北部的照母山板塊買房,這里是重慶二手房交易量最大的區域,未來受到的影響可能更大。

第二個原因則與他自己的工作有關。宋元春發現,近期以來,找他咨詢保險業務的人員越來越多。在他看來,從資產配置的角度,保險此前并不是重慶投資者的首選,人們的熱情開始從投資房地產向其他方向轉移,說明樓市的熱度已經切實下降了。

宋元春分析,一直以住宅用地海量供應聞名的重慶,在這一輪房價上漲后,除非買房自住,暫時看不到房地產的投資價值,還面臨著變現難、出租煩、租金低、傳承變更麻煩且費用較高等諸多問題,因此,他覺得重慶樓市還有調整的空間。

與選擇“再等等”的宋元春不同,在成都工作,與他年紀相仿,同樣面臨著婚房剛需的畢平(化名),則選擇了在國慶“上車”。

畢平就職于一家創業公司,戶口落在成都限購政策最嚴格的天府新區。他在天府新區即將通車的5號線附近購買了新房,雖然離市區有接近20公里的距離,但考慮到離單位近、未來解開限購后可能還有升值空間。

在畢平看來,雖然成都在2019年一直有零星的降價傳聞流出,但成都的房價很難有實質性的降價基礎。一方面,成都的房價在二線城市中,一直都不算高。另外一方面,由于父母曾在川西甘孜州工作的原因,畢平知道,甘孜州工作人員退休后在成都買房已經成為了潮流,在成都西郊溫江區的一些樓盤中,甚至有小區近半住戶都來自甘孜州。

“不僅是甘孜州這樣的四川省內地區,甚至青海、西藏這些高寒地區居民,在成都買房都是潮流,這與一般省會只是吸納本省住房需求不同,成都樓市的需求面更加寬廣,這在全國都是特例”,畢平說。

對此,有前十房企的分析人士向21世紀經濟報道記者表示,雖然具體城市的未來走勢難以提前判斷,但“再等等”這類想法的出現,剛需購房者的心態不再恐慌,購房者選擇更多,意味著樓市看房時機的到來。

而中原地產首席分析師張大偉則表示,判斷未來市場有三大要素,LPR利率的變化、供應量的變化、房企融資的變化,“整體看,房住不炒下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大”。

張大偉認為,特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注,使得最近市場觀望情緒濃厚。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然維持過去兩年的最低利率。目前所有城市的房貸利率相比2018年四季度,都沒有上行。

市場分化加劇

購房者心態的變化,也讓市場分化加劇。

根據易居研究院的數據,9月4個一線城市成交面積環比下降4%,同比下降26%;18個二線城市成交面積環比持平,同比增長13%;18個三四線城市成交面積環比增長7%,同比下降2%。

其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長6%,同比增長45%;4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比增長21%;6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比增長4%,同比下降13%。

從漲跌城市個數看,64個城市環比上漲,30個城市環比下跌,6個城市與上月持平。寧波、佛山、廈門等地環比下降,而濟南、廈門、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再,“銀十”開頭的黃金周數據則顯示出奇妙的分化現象。根據易居研究院的數據,國慶黃金周期間,北京、杭州、深圳、成都等調控壓抑已久的一二線主要城市,新房成交面積同比均有所回升,其中北京同比上漲11.3%,逐漸恢復到2016年水平。杭州則大漲144%,交易量明顯回升。另外,深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過,需要指出的是,這些城市與調控前的成交量水平相比,仍然處在相對低點。

另一方面,在一些樓市輪動周期相對較晚的城市,比如東莞、佛山、武漢、重慶等地,則在今年國慶黃金周期間出現了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%,佛山則為47%,武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

二手房層面,今年國慶黃金周,14個重點城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎上小幅增加5.7%,略高于2019年前9個月的增幅2.7%。縱向對比其他年份來看,整體市場交易量依舊處在較低水平。

價格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數據顯示,2019年9月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅較上月收窄0.06個百分點。同期北京、上海等十大城市住宅均價為27219元/平方米,環比上漲0.34%,漲幅較上月擴大0.09個百分點。

“返鄉置業熄火,三四線市場降溫,各地市場正在分化,未來城市級別這個概念失效了,一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點”,張大偉表示,所以對于普通人來說,買房首選有學區有地鐵的住宅,然后是城區住宅,最后才是郊區。

成交量增長動力不足

購房者預期發生變化,市場分化也在加劇,下一步,樓市的周期究竟會有怎樣的走勢?一向作為樓市風向標的北京,或許預示著下一階段的走向。

作為二手交易為主的存量市場,中國房地產業協會主辦的中國房價行情APP顯示,近一個月以來,北京二手房成交均價約為6.46萬元,環比下降了1.05%。

而從實際情況來看下降空間可能更大。一位北京市朝陽區的中介經紀人告訴記者,他所在的區域有多個均價在11萬左右的樓盤,房源掛牌后的成交周期正在拉長,房源掛牌價與成交價之間的距離也在拉大。他所在區域近期很多成交總價8位數以上的房源,最終成交價都比掛牌價低了10%左右,多的甚至能達到15%。

對此,一位國慶節期間在北京看了三天房的改善型需求購房者告訴記者,近兩年來,北京的政策對改善型購房控制比較嚴厲,二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬以下的房子,對于上千萬的改善性需求住房,即使賣掉首套房還有較大的缺口。這相當于打斷了過去北京一直存在的換房鏈條。因此,供需逐漸失衡,整個市場其實已經進入買方市場。

實際上,隨著供需矛盾的趨緩,業主的話語權明顯減弱,與去年同期比,貝殼研究院用房源第一次掛牌價減去最終的成交均價,除以房源第一次掛牌價,計算出一個“業主妥協度”的概念,這項數據顯示,今年國慶黃金周期間,北京的業主妥協度超過12%,杭州接近10%,上海也超過了6%。并且幅度均較去年有所擴大。實際上,在貝殼此項統計的14個核心城市中,有12個城市的業主妥協度增大。

而在新房市場上,由于限競房開始在2019年大批上市,以及年底的業績需要,此前一直堅挺的開發商,也開始有了“真金白銀”的促銷活動。如金地9月份在北京進行“30天紅盤行動”,推出“百套特價房,萬套品質房”,其中最高優惠將達到450萬。

實際上,包括共有產權房等政策性住房,也成為了一些剛需購房者的新選擇,共同影響著樓市的供需變動。

一個有意思的現象是,共有產權房由于買賣限制嚴格,難以滿足未來換房需求,在上市初期并不搶手。隨著房地產調控日趨嚴格,共有產權房在今年迎來了成交爆發。根據中原地產研究中心的數據顯示,2019年前9個月,北京完成共有產權房網簽超過1.6萬套,這個數據是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

在張大偉看來,北京已經形成了1000萬買不限售的商品房住宅、600萬左右買限競房、300萬買共有產權房這樣一個良性的購房梯度消費。

而易居研究院研究員沈昕則認為,2019年1-9月,40城新建住宅成交面積同比微增2%,這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月出現了小陽春行情,而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。

在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下,樓市預期已經轉變,雖然接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多,但成交量難以明顯增長,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,成交量將面臨較大的下降風險。

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