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長租公寓“冰與火”:頭部企業忙上市 25家已“陣亡”

河北20选5幸运之门走势图 www.gzobw.com 2019年10月15日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,陳小榕  

生存還是死亡,2019年的長租公寓面臨終極選擇。

生存還是死亡,2019年的長租公寓面臨終極選擇。

2018年以來,長租公寓行業問題不斷,目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

但另一邊,一些長租公寓的頭部企業已在謀求上市,如青客公寓、自如、蛋殼等,包括集中式和分散式公寓。

長租公寓業內人士指出,經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期,要么破產被重組,要么上市。資本要求變現,經營也需要更多的金融支持,頭部企業的資本化提上日程。

但長租公寓依然要解決內生性問題,運營水平與盈利能力,才是核心。在這個層面,擁有融資和運營能力的開發商旗下長租公寓優勢更加凸顯。

長租“冰與火”

繼南京樂伽公寓之后,又一家區域型長租公寓出事了。

10月8日,河南悅如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面臨經營及資金壓力,無力維持經營。

此前的9月,悅如已接受了鄭州比遜達美公寓的并購重組。工商信息顯示,比遜達美已100%持有悅如公寓股權,法定代表人也已變更。

悅如公寓創立于2014年,曾一度在國內長租公寓品牌指數排行榜上位列第八。

悅如并非個案。2018年以來,長租公寓行業問題不斷,寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題,據不完全統計,目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

今年2月,寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;3月,資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購;8月,樂伽公寓宣布倒閉。

21世紀經濟報道查詢發現,目前資金鏈斷裂、經營不善的公寓,多為第三方獨立品牌公寓,他們大多成立于四五年前,在短短的時間里快速擴張,又迅速消亡。

同策咨詢總監張宏偉表示,長租公寓“陣亡”,一大半都是資金鏈出現問題,其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁,大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資產證券化融資受阻,長租公寓“錢”景堪憂。

據同策研究院統計,2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批,對比2018年多筆首單動輒50億至100億的規模縮水很多。

一邊是海水,一邊是火焰。今年又或將是長租公寓的上市年。10月7日,長租公寓品牌青客公寓向美國證監會提交IPO文件,計劃在納斯達克上市,預計融資超1億美元,有望成為長租公寓上市第一股。招股書顯示,2018年底,青客公寓房源數量達到了9.12萬間,位列國內長租公寓運營商第三位。

另有消息顯示,蛋殼公寓也計劃赴美上市,募資金額為6億-7億美元。

此外,頭部企業自如也傳出計劃赴美上市,籌集5億-10億美元。不過,10月14日,自如CEO熊林表示,長租公寓已進入精耕期,目前并不急于上市。

長租公寓歷經數年發展,出現了兩極分化的局面。而那些能夠走出經營困境的,多有資本的支持。

公開資料顯示,包括紐信創投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內,幾年來青客公寓融資累計超過1億美元。

分散式長租公寓的頭部企業更受資本青睞。今年3月,蛋殼公寓獲5億美元C輪融資,投后估值超20億美元;自如則于今年6月獲5億美元B輪融資,投后估值50億美元。

深度整合來臨

就近年長租公寓的模式而言,無論是分散式還是集中式,都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源,要想占領市場,就得不斷砸資金盤下房源,成為“二房東”,再出租給租客。

目前還存活的長租公寓,依然在不斷擴張。10月14日,克而瑞發布長租公寓排行榜,榜單顯示,在獨立第三方品牌中,魔方、樂乎、窩趣管理規模位列前三;頭部企業仍處于較為激進的擴張狀態。

在這種模式下,運營商很難盈利。以青客公寓為例,招股書顯示,截至2019年6月30日的前9個月,凈收入為8.979億元,但凈虧損達3.73億元;2017年、2018年,青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

青客公寓也暗藏風險。根據招股書,其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金貸,未償還貸款本金8.726億元,預付租金總額為7.9億元人民幣。

在租金貸模式下,一旦資金鏈斷裂,租客和房東就會陷入尷尬的境地,避免不了損失。

克而瑞研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%,現金流回正周期至少需6年以上。

房企旗下的長租公寓雖有母公司支持,但也經歷了盤整,2019年上半年,萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源,朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。

發展到現在,行業要求精細化運營??碩鴣?,在當前行業背景下,房企系的發展重心由追求規模增長,轉向穩經營、提質量。

今年前三季度,萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間,排名前二;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等,總計新增體量超10000間。

作為房企系長租公寓龍頭,萬科、龍湖均在2019年中報提出,要提升項目開業效率與經營質量。

龍湖集團CEO邵明曉表示,冠寓在去年已開業超過5.3萬間,今年按規劃將累計開業近10萬間,2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

前述公司均認為,隨著行業重新洗牌,包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中,長租公寓運營商要想走得更遠,必須要解決盈利模式問題。

同策咨詢指出,從租金收益率來看,如果僅靠租金,長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業,可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。

對房企而言,加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣,比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入,重資產運營還具備資產增值屬性,有增值預期;對泊寓而言,萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。

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