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廣深二手房走勢調研:深圳成下跌中的一股逆流,廣州讓利普遍

河北20选5幸运之门走势图 www.gzobw.com 2019年11月20日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,林詩苑  

11月15日,國家統計局公布10月70城房價數據,北京、上海和廣州二手房環比分別下降0.6%、0.2%和0.1%,深圳則上漲1%,從而帶動四個一線城市整體上漲0.1%。

一線城市房價持續下跌,唯有深圳逆流而上,尤其是二手房。

11月15日,國家統計局公布10月70城房價數據,北京、上海和廣州二手房環比分別下降0.6%、0.2%和0.1%,深圳則上漲1%,從而帶動四個一線城市整體上漲0.1%。

而這發生在四年多來首次出現超過35城二手房下跌的背景之下。10月,二手房下調城市多達35個,是最近四年多的最低點。上一次的低點是,2015年3月份,曾出現過48個城市二手房價格下調。

在新房市場,四個一線城市環比上漲0.1%,其中北京和廣州分別下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上漲0.4%。

作為更能真實反映市場的二手房,是觀察樓市客觀現實的樣本。過去這一年,一線城市的表現已明顯分化。

廣州樓市自年中以來持續低迷,新房和二手房都出現明顯下跌,近期尤甚。反觀深圳,在取消144平以下豪宅稅后,二手房又受到了進一步的刺激,不少業主開始反價,業內預計,二手房價將持續保持堅挺,難以下跌。

低迷的廣州

廣州是這一輪房價上漲中最晚上漲的一線城市,而它的下跌也比北京、上海晚了些。

據21世紀經濟報道調查,進入9月以來,廣州樓市陷入低迷,二手房表現不佳。10月,廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為3520宗,較9月同期(4527宗)環比下滑22.2%,同比下降23.7%;二手住宅網簽均價為25765元/㎡,環比下降5%。

這與國家統計局的數據保持一致。10月,北上廣深二手住宅銷售價格同比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.4個百分點。其中,廣州下降2.4%,北京下降1.5%,上海上漲1.1%,深圳同比漲幅4.7%。

環比方面,廣州表現稍好一些,相比北京上海的跌幅,僅為微小的0.1%。

從過去5年的“銀十”成績單來看,廣州今年成交量亦為近五年的最低值。

另據中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》,從一線城市近一年的房價走勢看,廣州的下跌程度較大。

其中,近一年廣州累計下跌6.55%,北京累計下跌4.46%,上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌,近一年房價微漲2.52%。

廣州中原研究發展部認為,近幾個月來,廣州不少開發商“以價換量”促銷,分流了二手房需求。

比如科慧花園項目,前段通過推出特價樓棟單位(單價僅1.8萬/m2起)搶走了不少二手房客戶。

另外,由于掛牌房源長時間未能售出,中原業主報價指數出現逐步下調,10月下旬時,報價指數下跌至26.4%,超7成業主報價有所下調,幅度在5%左右居多,讓利已成普遍現象。

中原認為,目前市場以買方為主,買方觀望情緒濃厚,入市步伐放緩,僅遇到“心水”價位才考慮入市,叫價相對強勢,導致業客雙方形成僵持局面。

在此背景下,廣州中原研究發展部認為,臨近年末,不少開發商有沖業績的壓力,或將加大“以價換量”促銷力度,屆時一手分流將有所加劇。預計二手住宅周度成交量或將保持1000-1200宗水平,難起較大的波動,而價格將持續穩定。

廣州市場的表現與全國整體趨勢一致。中原地產首席分析師張大偉指出,從二手房數據看,今年已經連續出現了5個月20個城市房價下調。

一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯回落,2019年上半年的小陽春已經過去。按照當下趨勢,二手房價格更代表市場真實情況。雖然全國市場成交量依然慣性沖高,但以價換量開始出現。

特殊的深圳

在大部分城市樓市入秋、臨冬之時,分化繼續顯現,與8-9月相比,二手房房價繼續上漲明顯的城市主要有哈爾濱、福州、吉林、唐山等,新建住宅的西寧、呼和浩特、南寧、唐山等城市。

一線城市中,深圳因為政策利好也出現了明顯的上漲。

深圳國土局備案數據顯示,2019年10月,二手住宅共成交7165套,環比上升0.6%,同比上升89.2%;成交面積57.9萬平,環比上升2.8%。

深圳中原領先指數小幅上升,10月中原領先指數918.8,環比上升1.4%,二手均價54551元/平。

從反映后市預期的指數來看,中原經理指數在9月初升至高位后逐步下滑,10月初略有上升后,再次回落,處于9月以來的低點,但依然高于6、7、8月。

報價指數走勢略有不同,10月初依然維持高位,后雖有小幅下滑,但整體依然略高于9月。先行示范區政策公布兩個半月,利好逐步消化,市場歸于理性。

而在11月11日,深圳普宅標準調整為容積率1.0以上、單套建面144m2以下,為購房人節省了大筆稅費,直接利好被豪宅線擋在門外的置換需求。

按照新政,深圳至少30%以上的二手房將能享受“減稅”優惠,從幾十萬到上百萬不等。

Q房網數據顯示,豪宅線和稅費調整引發二手市場關注度爆增,即時成交大幅上升,周度二手住宅過戶量已呈小幅爬升態勢。

市場中,已有不少二手房業主反價,收回掛牌房源重新加價掛出。

不過,Q房網也指出,房價不會出現大漲,“房住不炒”調控思路不變。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為,這是一個政策性的修補,2015-2016年深圳的房價暴漲,普通住宅都變成了“豪宅”,這次調整以后就大幅降低了購房成本,這對活躍未來二手房交易,有非常大的促進作用。

他認為這個政策是否刺激房價上漲還不一定。因為畢竟二手房還有倒掛,深圳的二手房市場也不平衡。

張大偉則認為,該政策對特別是一線城市中的北京與上海影響較大。按照深圳這個趨勢,它們也應該調整非普通住宅認定標準。

“北京上海當下的豪宅標準過低,不符合市場真實情況。以北京為例,86%的新建住宅被認定為豪宅。六環內普通住宅只有5%?!?/p>

但他預計,大部分城市會上調價格標準,而不會直接取消價格標準,北上部分核心區的140平米左右戶型很可能超過1500萬,的確應該計算為豪宅。

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