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“工改工”漸成趨勢 騰籠換鳥助力灣區產業升級

河北20选5幸运之门走势图 www.gzobw.com 2019年06月05日  07:00   21世紀經濟報道   周智宇  

在中國(深圳)綜合開發研究院副院長曲建看來,從國際供應鏈分工看,粵港澳大灣區未來產業將會是向上游發展,提高技術研發和產品設計能力;在中游精選,從事制造、創造增加值最大的環節;而下游環節則可能要分撥出去,騰出空間。

在6月3日國務院新聞辦公室就廣東改革開放和創新發展情況舉行的發布會上,中共廣東省委副書記、省長馬興瑞表示,將加快粵港澳大灣區國際科技創新中心建設。

此外,馬興瑞指出,要加快產業結構調整,推動廣東制造向廣東創造、高速增長向高質量發展轉變。

隨著粵港澳大灣區的產業結構升級,制造轉向創造成為灣區發展的題中應有之義。

在中國(深圳)綜合開發研究院副院長曲建看來,從國際供應鏈分工看,粵港澳大灣區未來產業將會是向上游發展,提高技術研發和產品設計能力;在中游精選,從事制造、創造增加值最大的環節;而下游環節則可能要分撥出去,騰出空間。

“在這個過程中,香港、澳門、深圳、廣州四城一線構成創新帶,像深圳等城市要做的就是對園區重新規劃,運營水平重新設計、產業重新升級,推動新產業新功能進入?!鼻ㄔ?月2日對21世紀經濟報道記者表示,與此同時,如何將過去低效存量工業用地方式盤活成為承載產業轉型升級的助力(即“工改工”),成為一個需要思考的問題,在這其中也會催生一系列新機遇。

“工改工”逐漸回歸產業升級本質

所謂“工改工”,就是將存量低效的工業用地再開發,實現產業的轉型升級。從狹義上看,“工改工” 包括城市更新、拆除重建、綜合整治,以及綜合整治加拆除重建。時下最新的則是,將現有存量工業用地或舊工業區,升級改造為用地性質為新型產業用地(M0),或普通工業用地加新型產業用地(M1+M0)的新興產業園。

通過“工改工”,土地的空間形態能夠多元化,包括新興產業用房、配套商業、配套宿舍等多種物業形態都能夠納入其中。自2007年起,雖然時間節點略有不同,但灣區的主要城市都在不同程度上開展著“工改工”,而驅動“工改工”深入發展的則是產業升級。

從各地政策來看,鼓勵“工改工”,重心轉向產業成為主要趨勢。從灣區城市最新的政策來看,廣州在2019年加大了對舊廠房更新的支持力度,從2017年舊政的按照市場評估地價40%計收出讓金,改為無需繳交土地出讓金,同時移交公益性用地也只需要按控規(控制性詳細規劃)移交。東莞也在繼2018年9月出臺《創新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,成為中國首個將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規章的城市之后,在2019年5月出臺的《關于拓展優化城市發展空間加快推動高質量發展的若干意見》(又稱東莞市政府“一號文”)當中,提出將強化新型產業用地(M0)政策激勵。

深圳則略有不認同,在過往媒體報道中,深圳近期的“工改工”政策被稱為“史上最嚴”,這主要是由于過去“工改工”發展過于迅速,帶來了系列亂象。廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇認為,按照政策劃分時間段,深圳“工改工”進入了3.0時代,或者說“管制時代”。

具體來說,羅宇向21世紀經濟報道記者分析稱,在2007年工業區升級改造政策出臺開啟“工改工”序幕后,至2013年深圳“1+6”政策(包括《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》等7份文件)出臺,當時項目主要是“一事一議”,這是“工改工”1.0時代。

而在“1+6”政策出臺后,到2018年6月深圳發布《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(征求意見稿)》(以下簡稱“《征求稿》”),深圳“工改工”的項目個數和面積都全面爆增,羅宇指出,這個可以說是2.0的時代,但也就是在這個時期,市場上出現了拿著產業用房的指標做公寓,賣使用權、產權的亂象,甚至在某種意義上違背了“工改工”的初衷,驅逐了產業。

而在“工改工”3.0時代,羅宇認為,這體現在政府監管政策加碼,開發商若產業運營能力缺失與融資成本不匹配,將導致“工改工”項目實施風險極大。從政策來看,深圳在2018年6月發布《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(征求意見稿)》,鼓勵舊工業區進行綜合整治,隨后又陸續發布《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》(修訂稿)等一系列嚴控政策,這表明要嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管,工改工回歸產業升級本質。

羅宇指出,在新政策周期下,“工改工”正回歸到產業升級加運營優質資產的狀態,要做好“工改工”發展產業園區,則必須租售并舉、綜合地價成本低、運營能力及產業資源整合能力強、資金成本低,并愿意通過培育企業成長收獲高額回報。

隨著粵港澳大灣區的產業結構升級,制造轉向創造成為灣區發展的題中應有之義。(IC photo)

助力灣區產業升級,整合資源是關鍵

如果說在過去企業愿意做“工改工”的驅動力,主要是想通過“工改工”賺房地產的錢,那么在回歸產業屬性后,如何通過產業賺錢則是目前企業在灣區做“工改工”亟待思考的問題。

羅宇認為,在當下,產業園區或產業空間所服務的人才、勞動群體已發生改變,它們已經成為承載了大量快速成長型企業成長的平臺。

“相比傳統制造業需要的普通廠房,和現代服務業所需要的寫字樓,現代戰略新興產業和未來產業對于產業空間的需求不僅僅是新型產業空間,還需要政府的政策扶持、資本投入、配套服務、研發技術創新,這使得要素資源的整合顯得非常重要”,羅宇說。

在曲建看來,在當今的時代背景下,加上中美“貿易戰”,全球的供應鏈都在發生重組,而粵港澳大灣區也急需尋找產業新的增長動能。他指出,灣區過去主要依靠勞動力和包括土地等資本投入,如今要迅速拉升到靠科技進步、教育創新、制度創新這三個領域因素推動下的經濟增長。

在這個情況下,曲建指出,灣區的產業已經發展到了科技創新合作的階段,在已有中游的制造業和下游的服務業的情況下,需要在上游的科技創新上下功夫。

產業園區也面臨著同樣的問題,曲建指出,在過去的幾年時間中,勞動密集型企業尤其是加工組裝的企業為了降低成本,開始向外布局,與灣區外的城市甚至與東南亞的企業進行產能合作?!疤諏荒瘛奔?,帶來了“工改工”的機遇,尤其是在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地后,更是可以從中尋找到“工改工”發展的方向,尋找到盈利模式。

曲建認為,在對園區重新規劃、運營水平重新設計以及產業重新規劃的過程中,新產業新功能進入園區主要在五個方面:產業定位向知識密集型產業全面轉型;空間形態向集約化城市產業綜合體轉型;單一生產功能向多元社區功能轉變;從無意識?;は虻吞冀諛芑繁W?;從物業服務向產業運營增值轉變。

然而,目前“工改工”雖然有著灣區產業轉型的機遇,卻也有著一系列的難題。深圳市合一產業運營有限公司總裁金鑒指出,由于產業地產有別于傳統房地產項目,它的項目周期都比較長,項目融資面臨困難。加上有的項目方對項目運營模式、融資模式、盈利模式不確定,對產業定位不夠差異化,不知道自身的客群在哪里等等,在“工改工”機遇到來的時候,往往難以做好。

金鑒表示,作為產業地產的一個類型,當下的“工改工”項目需要有著準確的產業定位、產業集群的設計,以現有的資源思考未來想要打造的集群規模,并通過將現有產業做好之后,在目前中國資產證券化的機遇下,做好資產價值的同時,通過REITs將重資產“變輕”。

華夏銀行深圳蛇口支行行長林清也表示,目前工業地產在海外市場REITs比較多,目前中國尚處于起步階段,未來有很大的想象空間。要在灣區做好“工改工”,則需要打造“地產+產業+金融+運營”的生態圈,才能更好地把“工改工”產業地產落地。

羅宇指出,從生產要素的角度來看,土地只是做“工改工”工業地產其中的一個環節,更重要的是技術、資本、勞動力、人才。但目前從科技成果產生到與資本、市場對接等諸多環節上,還需要加強,創新生態也還在完善之中。

“美國北卡羅來納州的三角洲研究院和新加坡啟奧生命科學園,都有很好的人才扶持解決人才需求,還有從研發到小試、中試、量產全鏈條服務功能和基礎設施配套,這些都是值得我們借鑒和學習的?!甭抻釧?。

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