河北20选5幸运之门走势图 > 商業 > 正文

拆解保利物業IPO 龍頭對決改寫競爭格局

河北20选5幸运之门走势图 www.gzobw.com 2019年08月10日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,李洋,林詩苑  

導讀:對于具備強勢開發商背景的公司而言,過去一輪房地產市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長,但受銷售放緩負面影響,他們會更多通過第三方項目以及收并購等方式擴張。

港股市場即將迎來第14家物業公司。8月7日,保利物業發展向港交所提交招股書。

根據IPO文件,保利物業2018年營收僅次于綠城物業和碧桂園服務,算上還未上市的行業龍頭萬科物業,保利物業暫排第四。

上市僅是保利物業的新起點,這家公司的野心是成為行業數一數二的龍頭。擁有二十余年物業管理經驗的保利物業,在2019年率先提出了“大物業”概念,這意味著,物業將由社區服務擴大到城市服務。

據21世紀經濟報道了解,當前市場中,和保利物業有類似想法的還有萬科物業、碧桂園物業、龍湖物業等,但挾央企國資優勢,以及背靠大股東中國保利集團,保利物業有更多的資本在全域服務中勝出。

物業龍頭氣場全開,所帶來的,或許是整個行業格局的改變。

與其他物業公司不同,保利物業對母公司的依賴程度相對較低。-甘俊 攝

“大物業”時代

招股書顯示,截至2019年4月30日,保利物業業務覆蓋全國100多個城市,管理817項物業(包括549個住宅社區及268個非住宅物業),合同管理面積3.71億平方米,在管面積為1.98億平方米,在港股已上市的13家物業企業中,僅次于彩生活、碧桂園服務和雅生活。

2018年財報顯示,在已上市的物業公司中,在管面積達億級水平的有碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業,以及彩生活。

一般而言,有房企背景的物業管理公司對母公司都有較強依賴性。如2018年,碧桂園物業在管面積的80.1%、收入的88.6%來自碧桂園集團開發的物業;佳兆業物業在管面積的76%、收入的84.1%來自佳兆業集團;中國奧園旗下的奧園健康這一比例分別高達95.4%、94.7%。中海物業為依賴集團提供的在管面積也高達90%。

與其他物業公司不同,保利物業對母公司的依賴程度相對較低。

保利物業由母公司保利發展控股提供的物業管理面積占比在逐年遞減,來自第三方開發商的在管面積占比在持續增加,正在逐漸減弱對于母公司的“依賴癥”。

2016年至2018年及2019年4月30日,保利物業由母公司提供的在管面積占比分別為91.9%、86.1%、57.4%、56.2%;來自第三方的在管面積占比分別為8.1%、13.9%、42.6%、43.8%。

對此,保利物業總經理吳蘭玉表示:“有一個強大的母公司并非壞事,在某種程度上是優勢。保利物業依托母公司,但不完全依賴母公司?!?/p>

申萬宏源指出,對于具備強勢開發商背景的公司而言,過去一輪房地產市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長,但受銷售放緩負面影響,他們會更多通過第三方項目以及收并購等方式擴張。

此外,保利物業率先提出“大物業”概念,即做全域物業、全業態物業,包括住宅社區、產業園區、教育園區、城市空間、鄉村建設等為服務市場。

作為央企龍頭的保利物業,在規模擴張上除了傳統的母公司資源輸入、并購合作兩種常規手段外,在多業態拓展和“政企合作”方面也具有獨特優勢。近年來,保利物業抓住國家“放管服”改革和實施“鄉村振興”戰略的機會,整合系統內外資源推動城鄉融合發展,成功構建了系統性的公共服務體系。

保利物業IPO,標志著物業服務的范疇正在不斷擴大,已經從狹義的社區服務走向廣義的城市服務,行業加速進入大物業時代。

上市、收并購擴張之下,物業管理行業集中度持續提升。中國指數研究院報告顯示,十強企業的市占率從2013年的5%進一步提升至2018年的11%,同期百強企業的市占率從16%提升至39%。

龍頭對決

和房地產行業的發展軌跡相似,隨著房企扎堆分拆物業板塊上市,物業行業集中度正在快速提高,進入“強者恒強”時代。

對于行業龍頭而言,其可透過內部增長及并購中小型物業管理公司來擴大規模及實現規模經濟效益,借此提高市場地位。

但目前,物業上市公司的估值模型正在發生第三次迭代,規模不再是龍頭之爭的唯一核心競爭力。

易居智庫中心研究總監嚴躍進認為,萬科物業、保利物業是業內少數幾個具備多業態服務的公司,具備多元化的物業服務產品結構,長期來看更具可持續性。

一般而言,物業公司收入貢獻主要由基礎物業服務提供。中指院數據顯示,2018年物業百強企業基礎物業服務收入占總收入的比重高達80.49%。但隨著頭部企業在業務領域的不斷延伸和拓展,企業的收入結構也逐步呈現出相應的變化。

IPO文件顯示,保利物業的傳統物業服務對收入的貢獻率趨降,社區增值服務的貢獻增加,帶來了整體毛利率的上升。

保利物業2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元,2016至2018年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。其中,2018年社區增值服務毛利率高達48.6%,遠高于同期的物業管理服務的20.2%、非業主增值服務的20.3%,并在2019年4月底提升至48.8%。

同為央企背景的中海物業,也在拓展多元收入模式。

財報顯示,2018 年,中海物業管理服務收入 37.5 億港元,增值服務收入 4.1 億元;分別占公司總營收 90.1%和 9.9%;彩生活2018年平臺交易金額同比增長24.1%達到人民幣94.5億元,并帶動增值業務的收入同比增長47.5%至人民幣4.08億元。

還未上市的萬科物業,涵蓋住宅、商企、開發商前介服務、社區資產服務、社區生活服務、智能科技服務等六大業務板塊,業務收入來源也非常多元化。

基于多元化業務布局及收入的可能性,香港資本市場給予龍頭物業股很高的市盈率。截至8月8日,碧桂園服務的市盈率為46.7倍,中海物業的市盈率為32.3倍,遠高于傳統的房地產開發商。

嚴躍進指出,隨著保利物業登陸港股,物業服務行業真正的龍頭之爭才剛剛開始;而萬科、保利物業的“大物業”模式,將深刻地改變行業格局。

 河北20选5幸运之门走势图

分享到: